17 十月

最全「安省海外買家稅」贖回攻略和陷阱詳解

時間過得很快,2017年4月21日安省頒佈「海外買家稅」(NRST)已經過去1年半的時間。一部分當時工簽身份的購房客戶,已經陸續開始申請贖回買家稅,明年轉年也會有很多國際學生加入這一行列。各大律師行和會計師事務所在幫客戶申請贖回海外買家稅的過程中,發現實際的操作中據有不少步驟以及需要提供大量證據,不然會受到Ministry of Finance的挑戰和質疑,甚至直接駁回請求(statementof disallowance)。

(截止到20182月,安省共計徵收了1393筆「海外買家稅」,總額達1.73億加幣。)

首先為初次瞭解安省購房程式的買家簡單掃盲:「海外買家稅」是20174月安省自由黨頒佈的針對非居民在安省「金馬蹄」區域內購房而執行的額外投機稅。購房價的15%,在房屋產權過戶時,由過戶律師代收上繳。

 

申請贖回需要向政府提供哪些文件?

 律師提供:

§  房屋交割時的所有權過戶文件(Registered Transfer)

§  交割當時付稅的憑證

§  買賣合同的副本

§  交割過戶帳目報表(Statementof Adjustment)

 

買家提供敲黑板!劃重點!

§ 很多買家的經紀或律師在購房時並沒有給客戶解釋清楚,海外買家的購房目的必須是用於自住,而非投資這樣才能滿足贖回海外買家稅的先決條件。很多海外買家由於沒有很好地和銀行貸款經理溝通,導致貸款檔上顯示為出租目的,律師也只能註冊物業為投資物業,導致買家不符合贖回條件。

§ 買家在申請贖回的過程中,必須要提供自己在過戶後60天之內搬入該物業自住的憑證,其中最有力的證明即駕照位址。如果客戶疏忽失察,沒有保留60天內更改駕照地址的憑證,申請贖回的時候會遇到來自財政稅務部的諸多阻力。

§ 如果未保留駕照更改位址憑證,可以用以下文件充當代替:

        160天內顯示更改位址的銀行信用卡或帳戶月結單

        2)搬家公司提供的服務票據

        3)座機電話費帳單,高速網路帳單

§  以下文件不被接受為居住憑證:

        1駕該照位址物業水電費賬單

        2)地稅帳單

        3)銀行房貸相關信件

接下來再根據客戶的具體身份,提供相應的證明。

不同的非居民身份,需要滿足什麼條件,以及提供什麼證明才能贖回海外買家稅? 

工簽人士:

購房者需持有有效的安省工簽,並自交房日起即全職工作滿一年。在安省,每週工作30小時以上被界定為全職工作。注意:購房之日起,購房者必須已經在全職工作,只有工簽沒有工作是不滿足條件的。

申請贖回時,購房者需要提供:

1)有效工作簽證的副本,證明整個一年期內工簽都真實有效

2)完整的工作雇傭證明,(最好26張雙周工資單,或12張月工資單)不可以只是一份Employment Letter

國際留學生:

購房者需持有有效的學簽,並自交房日起在安省全職上學滿兩整年。就學的學校可以是大學或者大專,但學校必須是安省70/17號法案下註冊的學府。這一點建議購房買家向校方求證。注意:全職就讀的最低要求是全職上滿整年課程的至少60%以上,也就是說,如果本科一年分為三個學期,留學生全職讀完秋、冬學期以後,是可以暑期休假,不修課程的。

申請贖回時,購房者需要提供:

1)有效學簽的副本

2)安省受認可學校官方出具的全職在讀證明,以及每學期的全職就學課程表。經與財政部核實,2年當中轉學是允許的,只要兩邊的課程都是全職在讀即可。

新移民:

自交房日起,購房者在4年內成為加拿大落地移民,則可以申請贖回「海外買家稅」注意:財政部必須在購房者成為落地移民的90天內收到贖回的申請,所以新移民從交房開始最長有4年零90天的時限可以操作。而前面兩種情況中,(學簽和工簽)財政部必須在交房4年的時間內接到申請。

在哪些情況下非移民的海外買家稅可以得到赦免?

下面幾種情況的人是不用交「海外買家稅」的:

1)被安省OINPOntarioImmigrant Nominee Program)的買家,當拿到省提名的確認號碼後,買房不用交NRST安省碩士留學生在畢業後通過申請,一般會符合這個條件。

2難民不用交「海外買家稅」。

3)加拿大公民或永久居民的配偶,這一條主要針對海外買家和非海外買家共同擁有的情況。如果是夫妻倆,即使有一方不是本地買家,也不用交NRST。但是要注意,假如除了夫妻倆,還有其他海外買家的話,那麼整個物業100%還是要交NRST,比如夫妻兩人跟岳母共同購買,岳母是海外買家,那麼這種情況還是要交NRST的。

4)或是上述1)或 2)的配偶。

問答集

問:長期居住在海外的加籍人士,在加拿大屬於非稅務居民,這類人在加拿大購房需不需要交付「海外買家稅」?

答:不需要

 

問:物業轉讓需不需要交海外買家稅?

答:轉讓物業脫手的賣家一般不涉及海外買家稅。一般轉讓客戶會遇到比較複雜的HST稅務問題,以後再請專家撰文詳解。

 

問:多倫多市中心或者在衛星城有一些房子是混合用途(mixed zoningmixed use) 的物業,購買這類物業需不需要交海外買家稅?

答:購買者需要按比例上交住宅部分的海外買家稅,不需要上交商業部分的海外買家稅,但請注意:比例的計算不是以面積比例計算,因為每一個城市商業和住宅的內定尺價不同,要以MPAC每年更新的價值分配來確定比例。這一比例可以在MPAC下面隸屬的網站 Aboutmyproperty.ca上面通過輸入RollNumber自動查詢。

 

問:購買樓花什麼時候上繳「海外買家稅」?

答:簽合同時無需上繳,4-5年後Final Closing的時候上繳。

 

問:留學生現在大三快讀完了,只剩下1年多了,怎麼辦?

答:剩下1年多的學習經歷不符合NRST的要求。不過如果之後繼續讀了其他的專業,比如讀了碩士,那麼加起來一共湊夠兩年是可以的。

 

問:購房時在大學就讀,未滿足兩年即畢業,之後立刻開始全職工作。工作滿一年,可否滿足條件,要回海外買家稅?

答:不可以,法案中並沒有提及兩種身份可以交互轉移。不過,未滿足學簽或工簽的條件,但能在四年內成為落地移民的客戶,仍然可以憑藉移民身份贖回「海外買家稅」

 

問:留學生貸款時,銀行要求父母做貸款擔保人,會不會影響贖回NRST的正當性?

答:加拿大房屋產權和貸款檔具有高度的一致性。只要父母的名字不上物業產權,就不會影響贖回NRST的正當性。但目前五大銀行審核貸款嚴格,如果學生年紀過小,往往要求父母名字上產權,不能只做擔保人。這一點要提早和銀行貸款經理溝通,以避免因缺乏溝通而造成損失。

 

 

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